房管、社区、律师三方解读他们的成功之道

　　2018年2月24日召开了物业交接的第二次协调会

　　小区内垃圾乱堆

　　小区内损坏的监控器

　　地下室破损的墙面

　　商报讯 （记者 楼楠） 2018年2月25日9点半，在西溪望庄物业服务中心，西溪望庄业主委员会（以下简称“业委会”）和小区前物业“卓盛物业”办理了物业交接手续。这一天的到来，是西溪望庄业主委员会9个月的努力结果，用物业委员会主任张枫的话说，“为了这事儿都没过个好年，不过，还是迎来了曙光。”

　　西溪望庄小区整体交付使用已愈9年，前期物业是由开发商聘请的杭州卓盛物业管理有限公司（以下简称“前期物业”），后被彩生活物业服务公司收购并接管。“9年来，前物业不管在服务意识、态度方面，还是在小区设备设施维护方面都存在严重不足，导致大量设备设施，如消防系统设施、监控系统设施、车库墙地面、铁艺围栏和木质围栏等，因维护保养不善或物业不作为而损坏。”叶女士是西溪望庄小区的第一批入住业主，说这话时她正指着不远处小区公共喷泉内损坏的照明灯，她的头顶上方是线路已断的监控探头。

　　说实话，刚走进小区时，记者还感受不到这是一个物业出了问题的小区。古典风格的花园洋房、大面积的坡地绿化、简洁的立体景观层次都在向来客宣示着“我是一个高档小区”。

　　可细看，却能发现许多与之格格不入的细节。小区内裸露着多部损坏的监控、楼道间藏匿着部分无效的门禁系统、公园里堆积着坍塌的枯树枝、地下室暴露了破损的地面……“不光这样，八年来前物业从来没公布过小区的经营收支情况，也未对公共能耗费使用情况做过公示，但刚开始业主不多，所以没办法反映物业存在的问题，”叶女士说，随着小区入住率上升，业主们对前期物业的“怨声”越来越重。

　　于是，在社区的见证下、经业主投票、余杭区房管所备案，西溪望庄物业委员会（以下简称“业委会”）于2017年5月底备案成立了。这是故事的开端。

　　故事经过：

　　业委会成立后，与前期物业一共召开了两次整改沟通会。在2017年7月7日的第一次整改沟通会上，业委会提了关于消防、监控、公园木质地板、地下车库地面等10多项诉求，当时前期物业公司杭州公司的负责人胡先生、施先生均认可签字，但后期只整改了表面化的小部分，而大量的整改工作都没做到位。

　　由于前期物业拖延整改，远超出了双方《会议纪要》所规定的时间进度。业委会决定改选物业，并于11月13日发了三个函件或公告：

　　1.给前期物业发送了《关于西溪望庄小区前期物业服务相关事项的函》，预告小区将在12月初举办业主大会公开选举物业服务企业。

　　2.在社区用房门边张贴了《关于彩生活物业以及物业招投标公开选举系列事项的通知》，通知全体业主将在12月第1个双休日召开业主大会选举物业服务企业。

　　3.分别给绿城物业、万科物业、南都物业寄送了《物业招标邀请函》，邀请参加招投标。

　　11月25日小区公开招标，前物业当日没来。

　　11月27日，前期物业刘先生给业委会主任张枫来电表示能否参加物业选举，但当时已超过了投标书规定的25日截止时间，无法临时参与。

　　12月3日，西溪望庄小区如期举行了业主大会公开选举物业，由洪园社区唐士良、舒绍龙监督监票。杭州万科物业以超过50%的选票胜选，业委会当即发布了《关于西溪望庄小区业主大会公开选举物业服务企业选举结果的公告》，并给万科物业发了书面《物业服务企业中标通知书》，给前期物业发了书面的《前期物业服务合同终止通知书》，以上文件均当场在小区门口进行了张贴并给洪园社区作了报备。

　　根据选举结果，业委会于12月15日邀请了社区代表、开发商代表、万科物业代表和前期物业代表共同协商小区物业交接问题。可五方会议尚未开始，前期物业代表（施先生）在会议室门口拒绝参会和物业移交工作沟通。

　　12月28日，由五常街道洪园社区在街道办公楼组织召开了协调会，会议上社区书记指出选举公平合法，请前期物业退出小区物业管理，但前期物业代表表示“只有邀请了他们参加的选举才认可”，拒绝办理移交。当时，前期物业代表提出两个要求：重新选举并邀请他们或者走法律诉讼途径。

　　期间，业委会投诉至余杭区房管所（前物业公司主管部门），房管所吴科长约谈了前期物业代表，建议其退出小区，认定业委会的选举有效。

　　2018年1月2日，业委会接到前期物业复函，复函提出要求业委会补偿20万元左右的金额才可以协商撤出小区。对此，记者已向前期物业相关负责人潘先生核实，对方表示这笔钱是针对业委会成立后提出的对小区整改工作的补偿。

　　2月24日，五常街道召集了洪园社区、街道司法所、街道城建科、余杭房管所、五常派出所、业委会和业主代表以及新老物业代表，召开了关于物业交接的第二次协调会。协调会上约定了于次日办理物业交接手续，并由社区监督。

　　2月25日，在社区、街道、房管所、新物业、小区业主的见证下，业委会和前期物业办理了物业交接手续，双方约定于本月25-28日之间交接完毕。

　　正如本文开头，西溪望庄物业委员会主任张枫所说，小区“迎来了曙光”。虽然过程坎坷，但结局是美好的。

　　其实，在杭州，小区物业与业主纠纷案例屡见不鲜，其中不乏有成功者，更有不少失败的案例，以至于许多小区至今都留有“后遗症”。为什么西溪望庄小区的“物业换届之路”得以成功？对此，记者采访了第三方参与者洪园社区公共服务站负责人唐士优、余杭区房地产管理所物业科负责人吴晋和浙江浙杭律师事务所律师何骏霄，听听他们是怎么说的。

　　西溪望庄小区物业换届成功的关键是什么？

　　洪园社区公共服务站负责人唐士良：从西溪望庄小区物业主委员会的成立到新老物业的换届，我都见证了，整个流程规范。在社区的指导下，物业招标过程严格遵守《杭州市物业管理条例》的规定，做到了合法合理。

　　浙江浙杭律师事务所律师何骏霄：对于此次小区物业换届成功的关键，我认为主要是以下几个方面：1、业主合法合规的行事风格。在本事件中，业主并没有采取过激手段，而是依照法律法规和管理规约一步步完成每一个环节；2、社区街道、相关部门协调参与。一般情况下，物业管理纠纷都是业主和物业方“各说各话、各述各理”，最后不欢而散，不得不通过诉讼解决，而本事件中，社区街道、相关部门（物业主管部门）起到了很好的协调、指导作用；3、以法律法规为依据。在本事件中，无论是业主方，还是物业方，都是在社区街道、相关部门的主持下，依据法律、结合事实来维护自己的合法权益。

　　前期物业以业委会“没有邀请其参与换届选举”为由拒办移交手续，此类做法是否合理？

　　浙江浙杭律师事务所律师何骏霄：不合理。前期物业以此为由拒绝办理移交手续没有法律依据，同时也不符合房产公司与前期物业之间的合同约定。

　　而且，新物业服务合同以新物业公司与业主委员会双方签署即视为生效。本事件中，在新的物业公司经合法选聘过程确定（即新的物业公司中标）后，业委会、新的物业公司曾和前物业协商物业交接事宜，但是前物业一直不予配合，业委会已经书面发函解除了前期物业合同，依据法律并结合当时的情况，可以认为前期物业合同已于前物业收到函件时解除了。

　　前期物业提出的20万元整改补偿金，是否合理？

　　浙江浙杭律师事务所律师何骏霄：前物业对于其主张的200773.16元亏损没有提供证据予以佐证，是否真实存在现在还无法确认。如若前物业在履职过程中产生的诸如物业费、水电费等垫付费用的亏损，也应当由其向各别业主单独主张。因此，前物业以“存在经济纠纷”为由拒绝配合交接是没有法律依据的。

　　对类似的小区物业纠纷案，有什么建议？

　　洪园社区公共服务站负责人唐士良：取得相关职能部门的支持（城建科、房管所物业科等）；业委会对物业改选要做到公正公平、过程合理合法；日常工作严格按照相关条例去做。

　　余杭区房地产管理所物业科负责人吴晋：此案的难点在于前期物业口中的“经济纠纷”。在物业的日常管理中，业主可以把物业存在的问题收集成册，业委会成立后先和前期物业沟通好把存在的问题先解决，在没有沟通好的情况下先不要盲目地改选新物业，至于怎么解决以及解决的标准都写进合同并双方签字，按合同办事。看物业的执行情况再考虑是否续聘或改选。这样就可以避免出现以上“整改经济纠纷”的问题。

　　当然，若物业在日常管理当中有哪里做得不到位的也可以向我们反馈，违反条例的我们会第一时间处理。