长沙市中级人民法院

民事判决书

（2017）湘01民终5886号

上诉人（原审被告）：李旭琳，女，苗族，1983年11月29日出生，住湖南省长沙县。

上诉人（原审被告）：张惠，男，苗族，1985年4月3日出生，住湖南省长沙县。

二上诉人共同委托诉讼代理人：李进。

二上诉人共同委托诉讼代理人：余小波。

被上诉人（原审原告）：文凤华，男，汉族，1972年8月9日出生，住北京市海淀区。

委托诉讼代理人：高明。

被上诉人（原审被告）：湖南省湘诚融资担保有限责任公司，住所地湖南省长沙市雨花区人民中路66号5楼。

法定代表人：刘晓明,总经理。

委托诉讼代理人：肖橙，女，1989年12月27日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区，系该公司职工。

被上诉人（原审被告）：湖南新环境房地产经纪连锁有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区劳动西路528号现代华都家园综合楼2218。

法定代表人：袁李，总经理。

上诉人李旭琳、张惠因与被上诉人文凤华、湖南省湘诚融资担保有限责任公司（以下简称湘诚公司）、湖南新环境房地产经纪连锁有限公司（以下简称新环境公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2016）湘0111民初8670号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

上诉人李旭琳、张惠上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人文凤华对上诉人的全部诉讼请求；2、判令被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实及理由：1、一审判决认定《三方协议》系当事人真实意思表示，合法有效，当事人应依法履约系事实认定错误。上诉人张惠与被上诉人文凤华及湖南美世界物业管理有限公司于2016年10月25日签订了《三方协议》，该协议涉及到上诉人夫妻之间重大的权利与义务，协议上明确表示案涉房屋购买方为张惠、李旭琳，但该协议上未经上诉人李旭琳签字，李旭琳对该协议的内容不知情且不认可。《三方协议》是无效的，一审判决依据无效协议来判案显然是认定事实不清，适用法律错误。2、被上诉人文凤华未按《不动产买卖合同》约定将案涉房屋交付给上诉人已构成违约。3、一审判决认定上诉人支付的2万元定金折抵违约金，无事实和法律依据。被上诉人违约，不存在要求上诉人承担违约责任；被上诉人在诉求中并未要求定金与违约金折抵，双方也未就违约金是否折抵达成一致意见，一审法院该项判决没有法律依据。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院公正司法，支持上诉人的上诉请求。

被上诉人文凤华辩称，根据房屋买卖合同第二条第二款，上诉人没有做到，有违约行为，整个买卖合同的流程，支付了第二笔15万元之后，办理登记手续，办理过户手续之后，应当将过户收件单，返还给湘诚公司，但是上诉人私自领取房产证，该情况是办理不了公积金贷款的，上述行为均构成违约。在三方协议中，只有张惠签字，但是实际上是电话沟通了李旭琳，本次房屋买卖已经将房屋过户到了张惠和李旭琳两人名下，显然是知情的，一审判决公正合法，请求驳回上诉人的上诉请求。

被上诉人湘诚公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决公正合法，湘诚公司无异议。

被上诉人新环境公司未予答辩。

被上诉人文凤华向一审法院提起诉讼请求：一、解除文凤华与李旭琳、新环境公司签订的《新环境房屋买卖合同》、文凤华与张惠、李旭琳签订的《长沙市二手房买卖合同》、文凤华与张惠、湘诚公司签订的《二手房公积金贷款阶段性担保补充协议》、文凤华与张惠、李旭琳签订的车库买卖协议；二、张惠、李旭琳、湘诚公司、新环境公司赔偿文凤华利息损失52000元、违约金40000元；三、张惠、李旭琳返还文凤华位于暮云镇高云村长沙理工大学教职工宿舍7楼802房的房屋，并办理过户手续，其过程产生的费用由、张惠、李旭琳承担；四、张惠、李旭琳、湘诚公司、新环境公司承担本案诉讼费用。

一审法院认定事实：文凤华系位于长沙市暮云镇高云村长沙理工大学教职工宿舍7楼802房业主，张惠、李旭琳系夫妻关系。2016年5月10日，文凤华（出售方）、李旭琳（买受方）、新环境公司（居间方）签订了《房屋买卖合同》，约定：文凤华将上述房屋（带7栋楼下001号车库）出售给李旭琳，房屋总售价为人民币520000元；付款方式如下：2016年5月10日支付定金20000元定金；产权过户手续办理时支付首付款180000元；李旭琳通过省公积金贷款的方式支付购房款300000元，贷款额度、实际到账日期以银行实际情况为准；交房时，支付尾款20000元。合同一方未按合同约定条款履行义务，每逾期1天向守约方支付100元/天的违约金，违约行为累计超过约定10日的，守约方有权解除合同，并要求违约方向守约方支付与合同定金数目相同的违约金。《房屋买卖合同》还就三方的其他权利、义务进行了约定。2016年7月18日，文凤华、李旭琳、张惠签订了《长沙市二手房买卖合同》一份，约定：文凤华将上述房屋作价450000元出售给李旭琳、张惠；付款方式为合同签订当日支付购房款150000元，余款300000元在60日内由买方向公积金管理机构申请以公积金贷款方式付清，如未能付清，则合同自动终止。《长沙市二手房买卖合同》还就税费缴纳、物业专项维修基金、交易资金监管等进行了约定。另查明，在2016年7月18日，张惠与湘诚公司签订《二手房公积金贷款阶段性担保合同》一份，约定：张惠因购买二手房向湖南省直单位住房公积金管理中心申请公积金贷款300000元，湘诚公司提供抵押办妥前的阶段性担保；在湘诚公司将张惠的购房款转入长沙市房屋产权管理局指定的专用监管账户之日起，张惠务必在2个工作日内前往办理买卖房产交易过户手续。2016年9月27日，文凤华、张惠、湘诚公司签订《二手房公积金贷款阶段性担保补充协议》一份，约定：2016年9月9日起，长沙市原有二手房交易方式进行了重大调整，文凤华、张惠已明确知晓新的政策，张惠申请将房屋交易首期房款（原二手房交易中心监管首付金额）人民币150000元存入湘诚公司指定账户（见贷款方式确认书）进行交易担保，且文凤华完全认可；张惠在完成过户手续登记后，将不动产登记中心出具的过户收件单返还至湘诚公司处，湘诚公司于10个工作日内将房屋所有权转移的总房价款（文凤华与张惠签署二手房买卖协议时确定）450000元（含阶段性担保资金300000元）支付给文凤华。另，2016年10月25日，文凤华、张惠、本案所涉房屋的物业管理方湖南美世界物业管理有限公司签订《三方协议》一份，约定：文凤华收到购房款450000元一周内，结清2016年10月25日前的物业费；李旭琳、张惠必须于2016年10月26日15点前把过户回单交于公积金中心；文凤华将该小区架空层车库7-001号以70000元价格出让给李旭琳、张惠，现已收车库定金20000元，余款50000元，经三方协议，7-802号房屋交付的同一天，文凤华配合李旭琳、张惠办理车库转让手续，车库交接之日，购买方须将余款人民币50000元整一次性交付给出售方；买卖双方任何一方违约需交违约金20000元。上述诸份合同签订后，2016年5月10日，张惠、李旭琳向文凤华支付了购房定金20000元。2016年10月7日，张惠、李旭琳向湘诚公司指定的账户支付了首付款150000元。其后文凤华将本案所涉房屋过户至张惠、李旭琳名下（现权证号码：20160013243、20160013244）。但该房屋过户后，张惠、李旭琳未将不动产登记中心出具的过户收件单返还至湘诚公司处，而是自行凭该过户收件单领取了房屋产权证原件，且未支付剩余购房款。在上述过程中，湘诚公司为李旭琳、张惠提供了额度为300000元的公积金贷款担保，并陈述：由于李旭琳、张惠未将不动产登记中心出具的过户收件单返还至湘诚公司处，而是自行凭该过户收件单领取了房屋产权证原件，故按照相关公积金贷款流程，该300000元公积金贷款已不能发放。本案中，文凤华主张其出售房屋目的系用于筹款另行购买房屋，由于未按时付款，文凤华向案外人借款520000元用于购买房屋，并要求张惠、李旭琳、湘诚公司、新环境公司承担利息损失。文凤华于2016年11月24日诉至该院，请求判如所请。经该院主持调解，当事人未达成调解协议。

一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。文凤华、李旭琳、张惠、湘诚公司、新环境公司在房屋买卖过程中签订的《房屋买卖合同》、《长沙市二手房买卖合同》、《不动产买卖合同》、《二手房公积金贷款阶段性担保合同》、《二手房公积金贷款阶段性担保补充协议》、《三方协议》，均系当事人真实意思表示，合法有效，当事人均应依法履约。综合上述合同，文凤华将坐落于长沙市暮云镇高云村长沙理工大学教职工宿舍7楼802房作价450000元、架空层车库7-001号作价70000元，共计520000元，出售给李旭琳、张惠。付款方式及步骤为：一、李旭琳、张惠支付定金20000元；二、李旭琳、张惠将房屋交易首期房款150000元存入湘诚公司指定账户；三、李旭琳、张惠在完成过户手续登记后，将不动产登记中心出具的过户收件单返还至湘诚公司处，湘诚公司于10个工作日内将房屋所有权转移的总房价款450000元（含阶段性担保资金300000元）支付给文凤华；四、李旭琳、张惠在车库交接之日支付车库余款50000元。本案中，李旭琳、张惠履行了上述第一、二步骤约定的义务，文凤华也配合李旭琳、张惠办理了本案所涉房屋的过户手续，但李旭琳、张惠在完成过户手续登记后，未将不动产登记中心出具的过户收件单返还至湘诚公司处，导致湘诚公司无法向文凤华发放购房款。李旭琳、张惠的上述行为，构成违约。文凤华根据上述合同中相关违约责任的约定，要求解除与李旭琳签订之间的《房屋买卖合同》、与李旭琳、张惠之间的《长沙市二手房买卖合同》、与李旭琳、张惠之间的《三方协议》，符合法律规定，该院予以支持。上述合同解除的时间均可认定为文凤华起诉之日即2016年11月24日。文凤华还主张解除与新环境公司之间的《房屋买卖合同》、与张惠、湘诚公司之间的《二手房公积金阶段性担保补充协议》，因该二份合同内容并非本案所涉房屋买卖合同法律关系，该院在本案中不予支持。关于文凤华的其他主张。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故本案中，文凤华主张李旭琳、张惠向文凤华返还本案所涉于长沙市暮云镇高云村长沙理工大学教职工宿舍7楼802房，承担相应的过户过程中产生的费用，并支付违约金，符合法律规定，该院予以支持。关于违约金计算。根据《房屋买卖合同》约定，合同一方违约的，守约方有权要求违约方向守约方支付与本合同定金数目相同额违约金，该约定不违反法律、性质法规强制性规定。故该院认定违约金数额为20000元。因李旭琳、张惠已实际支付了定金20000元，与违约金数额相等，为避免当事人另行主张的诉累，该院酌情将李旭琳、张惠已实际支付的20000元定金与违约金予以折抵，不再单独计算。文凤华还主张利息损失52000元，没有相应法律依据，该院不予支持。文凤华还主张湘诚公司、新环境公司承担赔偿责任，因湘诚公司、新环境公司并非房屋买卖合同的当事人，且已履行了相应居间及担保义务，该院不予支持。关于李旭琳、张惠向湘诚公司指定的监管账户支付的150000元首付款，李旭琳、张惠可另行主张，该院在本案中不予处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十三条、第九十七条、第一百零七、第一百一十四条的规定，判决：一、文凤华、李旭琳于2016年5月10日签订的《房屋买卖合同》中关于双方的部分，文凤华、李旭琳、张惠于2016年7月18日签订的《长沙市二手房买卖合同》，文凤华、李旭琳、张惠于2016年10月25日签订的《三方协议》中关于双方的部分，于2016年11月24日解除；二、李旭琳、张惠在本判决生效之日起15日内，向文凤华返还位于暮云镇高云村长沙理工大学教职工宿舍7楼802房（现权证号码：20160013243、20160013244），并办理过户手续，过户过程中产生的费用由李旭琳、张惠承担；三、驳回文凤华的其他诉讼请求。本案受理费9220元，财产保全费2770元，合计11990元，由李旭琳、张惠负担。

二审中，上诉人李旭琳、张惠向本院提交了以下证据：民事起诉状、受理案件通知书、缴款收据，拟证明本案与另案有关联性，请求中止审理；本案一审法院认定的事实及证据错误，上诉人已就其错误部分另行向法院提起了诉讼。被上诉人文凤华质证认为该证据与本案无关联性，应当本案优先；被上诉人湘诚公司质证认为，不同意本案中止审理；被上诉人新环境公司未予质证。本院经审查认为，上诉人提出本案中止诉讼的理由，依据不足，本院对该证据的关联性不予认定。

本院查明的事实与一审法院认定的事实一致。

本院认为，上诉人李旭琳、张惠与被上诉人文凤华、湘诚公司、新环境公司在房屋买卖过程中签订的《房屋买卖合同》、《长沙市二手房买卖合同》、《不动产买卖合同》、《二手房公积金贷款阶段性担保合同》、《二手房公积金贷款阶段性担保补充协议》、《三方协议》，均系相关当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。各方当事人应当按照相关合同的约定全面履行各自的义务。在合同履行过程中，上诉人李旭琳、张惠在完成过户手续登记后，未依约将不动产登记中心出具的过户收件单返还至被上诉人湘诚公司，导致湘诚公司无法向文凤华发放购房款。上诉人李旭琳、张惠的上述行为已构成违约，被上诉人文凤华有权依照合同约定解除合同，并要求李旭琳、张惠承担违约责任。一审判决解除相关合同及判令李旭琳、张惠向文凤华返还房屋并办理过户手续，以及承担过户过程中产生的费用，符合法律规定及合同约定，应予维持。上诉人李旭琳提出对《三方协议》不知情不认可的上诉意见，本院经审查认为，在被上诉人李旭琳与上诉人文凤华于2016年5月10日签订的《房屋买卖合同》中已经明确长沙理工大学教职工宿舍7楼802房作价450000元、架空层车库7-001号作价70000元，共计520000元，可知李旭琳对购买房屋及车库均知情，《三方协议》也就是对购买房屋和车库相关事宜的约定，且张惠与李旭琳系夫妻关系，文凤华有理由相信张惠的签字系双方共同意思表示，故上诉人李旭琳的该上诉意见，无事实和法律依据，本院不予支持。被上诉人文凤华在本案中主张了违约金，一审判决依双方约定认定违约金为20000元，上诉人李旭琳、张惠与被上诉人文凤华虽未达成定金折抵违约金的协议，但一审法院为了避免当事人诉累直接予以抵扣，并无不当。

综上所述，上诉人李旭琳、张惠的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本案二审案件受理费9220元，由上诉人李旭琳、张惠负担。

本判决为终审判决。

审判长  何豪杰

审判员  曾庆军

审判员  詹支粮

二〇一八年六月二十五日

书记员  何冰洁